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Atualmente nossas vidas passaram por mudanças radicais devido ao acometimento mundial do Covid-19, conhecido também por corona vírus.
Acordamos um dia em meio aos rumores que o vírus havia chegado silenciosamente em nosso País, de uma hora para outra, deixamos de apertar as mãos, abraçar e tivemos que literalmente fechar as portas dos nossos estabelecimentos. Sim, o inimigo silencioso, havia chegado.
Enquanto muitos, com razão, expõem suas preocupações em relação a saúde própria e dos seus, outro além desta, preocupam-se também com o sustento da sua família e como farão para pagar arcar com suas despesas mensais, como por exemplo o aluguel do espaço físico de sua empresa e de sua moradia.
Embora, nenhuma medida tenha sido criada até o momento em virtude da decretação da calamidade pública, existe um projeto de lei (projeto 1.179/2020) ainda não sancionado, porém já votado e aprovado pelo Senado, que dispõe sobre o despejo.
Sendo assim, o intuito dessa lei transitória é impedir que sejam concedidas liminares de despejo até 30 de outubro de 2020, em ações protocoladas a partir do dia 20 de março de 2020.
Já em relação aos aluguéis, em que pese não haja nenhuma medida atual, temos em nossa legislação, diversos caminhos que podem ser utilizados no momento.
Primeiramente, e o mais importante, é que as pessoas utilizem o princípio da boa-fé que é inerente aos contratos, bem como a empatia e o diálogo nesse momento, em que tanto locador como locatário estão passando por dificuldades.
A nossa legislação prevê soluções para os contratos em casos de força maior e casos fortuitos, de forma que podemos assim encontrar soluções no código civil e lei do inquilinato.
Em relação a pandemia temos a conexão dos dois casos, uma vez que o caso fortuito decorre de um fato da natureza (temos um vírus se espalhando) e o caso de força maior decorre de uma conduta humana (isolamento social).
Então, vamos indicar alguns conceitos jurídicos que podemos utilizar neste momento para dialogar com locadores e locatários nesse momento.
O primeiro dele é a Teoria da Imprevisão, esta teoria está prevista no art.317 do código civil. A teoria da imprevisão nos permite a resolução ou a revisão do contrato quando por motivos imprevisíveis, gerar uma desproporção entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução.
Outro conceito jurídico a ser aplicado, encontra respaldo nos artigos 17 e 18 da Lei do Inquilinato. Por meio dessa previsão, podem as partes acordarem de forma que o contrato não fique desproporcional, ou seja, oneroso apenas para um lado.
Nesse mesmo contexto de onerosidade excessiva, a ideia é que dentro da liberdade de negociação, as partes possam chegar a um acordo, em que ambos consigam superar esta situação, sendo possível, inclusive, em negociação, que seja utilizada a caução dada inicialmente, para esse período, e posteriormente o locatário apresente outra forma de garantia.
Também é importante, no caso de empresas que tenham Seguro na locação verificar se há na apólice cobertura para casos de força maior ou fortuito, para que possam assim requerer a cobertura para o atual momento.
Salienta-se que embora a ideia não seja a ação judicial, é de extrema importância que locador e locatário realizem um aditivo contratual para o período de calamidade, onde disponham seus deveres e obrigações para os próximos meses.
Esse documento aditivo, pode ser feito por um profissional de sua confiança, de preferência um advogado, evitando assim, problemas futuros.
Destaca-se que muitos contratos, possuem a figura do fiador, e este responde inclusive com o seu bem de família, podendo este terceiro ser o maior prejudicado, caso as medidas adotadas não sejam realizadas da maneira correta.
Diante disso, nossa equipe aconselha a execução de um planejamento a longo prazo, uma vez que as consequências desta pandemia ainda irão perdurar por meses. Ainda, importante relembrar que esta é uma situação difícil e ímpar na vida de todos, então não é momento de judicializar, mas sim exercitar o diálogo e tentar alternativas menos conflituosas.
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